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弊社では不動産のバリューアップ（価値向上・再生）によるキャッシュフローの創出を行っております。埼玉県東部地区（越谷市、春日部市、さいたま市、三郷市、吉川市など）の50坪〜2000坪程度の物流不動産（倉庫、配送センター、物流センターなどの物流施設）、工場、郊外型店舗を得意分野としております。
不動産業界では土地神話が崩壊し、地価がピーク時の5分の1にまで低下するという資産価格の下落を経験しました。しかし現在では、そのような失われた10年を経て、不動産投資信託（REIT）や不動産私募ファンドの活躍、大規模ショッピングセンターの活況、六本木ヒルズなどの街並み出現による街の活性化、用途転換による不動産バリューアップなど、バブル時代には想像し得なかった新しい魅力を作り出しております。
このような土地神話崩壊による不動産賃料の大幅低下から、現在の活性化の過程において、不動産業界では、不動産賃貸事業をマネジメントするためのノウハウやスキルが研究され開発されてきました。
現在の不動産事業は、世界的な不動産価格の上昇や下落、ファンドによる不動産投資の増加、REIT利回りの低下、耐震偽装など、新しい環境変化の波の中におります。
弊社では、今現在起こりつつある環境変化に対応し、経営学的手法、マーケティング手法、マネジメント手法を活用し、「リノベーション」や「コンバージョン」などを行い、キャッシュフローを創出し、バリューアップを行っております。
お気軽にお問い合わせ下さい。
TEL：048-964-0828 FAX：048-966-0200 メールは：【こちら】
実例１ 廃工場再生の事例
I.概要
埼玉県某所にて２年ほど前まで工場を経営していた方から
「借金もなく、取引先に迷惑をかけずに２年前に廃業した。その後、自宅の裏に、工場百数十坪、倉庫数十坪が遊んだままになっている。これを貸物件にすることは出来るか。」との相談がありました。
結果的には、工場部分はリニューアル費用が多くかかるので利用しないこととし、倉庫側を利用できるように修繕し賃貸倉庫することになりました。倉庫部分には１００万円程度を修繕に投資し、毎月２８万円程度の賃料（年間３３６万円）を得ることが出来るようになりました。
倉庫の方が面積が小さいので、賃料があまり大きくなりませんが、
- 工場側を修繕するのは５００万円以上の修繕費（倉庫部分は１００万円程度）
- オーナー様も賃貸を初めての経験であり、小さくはじめたい
- 近隣への騒音等の配慮
ということから、倉庫部分の修繕及び賃貸となりました。
テナント様が決定し、使用を開始していただくまでに、約２ヶ月でした。図面作成、お客様の募集、修繕箇所の検討・修繕開始となり、そして、修繕工事が終わる前に、契約となったスムーズに進んだ案件でした。
なお、弊社としては、工場側も５００万円以上かけてリニューアルしたく考えており、また駐車場部分についてもいくつかの実現したい案がありました。そうすることで、毎月６０万円程度の賃料（年間７２０万円）の賃料収入を得られるようになると考えておりまた。しかし、オーナー様のお考え（上記１〜３）も考慮し、今回は倉庫側だけのバリューアップとなりました。
現在お借りいただいているテナント様が退去された後には、またオーナー様に提案させていただきたいと考えております。
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II．以前の状況
1.周辺艦橋
工場の前がご自宅となっており、敷地の形はあまり良くありません。そして、隣は民家となっているので近隣状況を考えるとあまり騒がしい業種には利用していただくことは難しいと考えられました。
しかしながら、都心からも２０ｋｍ圏内で、バイパスからも５分程度と好立地ではあります。また前面道路も広くなっております。
2.建物状況の詳細説明
敷地内正面に倉庫があり、その奥（自宅の裏側）に工場があります。倉庫の築年数は１０年程度と比較的新しいものの、工場はかなり古く４０年近くになっております。
駐車場部分にも物置など、賃貸するにあたっては邪魔な構築物があり、また植え込み等も大きくなっており、現状では使い勝手はあまりよくないといえます。
倉庫は、天井高が高く、壁面もＡＬＣであり、しっかりとした造りになっております。（逆に過剰な装備といえなくもありません。）しかしながら、ＡＬＣの継ぎ目等に雨漏りのあとがかなり存在しております。オーナー様にお伺いすると、建築してから全くメンテナンスをしていないとのことです。倉庫内にある事務所も壁紙がはがれ、汚い状態になっていました。
一方、工場側は、天井高が低い。床は油まみれで黒ずんでおり、コンクリートがところどころはがれており、台車を走らせようならガタガタとなっています。使用不可能な大型の空調設備とその配管、また空調を効かせるための仕切りなどもあります。手動シャッターであり、かなり上げ下げするにもかなり悪い状態となっております。
倉庫と工場部分の間の通路にトイレがあり、これもかなり汚くなっています。後に調べてみると、水道配管が腐っており、直すには多額の費用がかかること、そして浄化槽も壊れていることが判明しました。
III.対策としてのリニューアル工事内容説明
今回は１００万円の修繕費がかかりました。
当初は既存のトイレの壁紙張替、クリーニングなど考えておりましたが、浄化槽も使えなくなっているとのことで、トイレを新設しオーナーの家の浄化槽へとつなぐこととしました。ここにある程度の費用がかかっております。
また、倉庫側は建てられてからメンテナンスしていないため、雨漏りがしておりました。その修繕にもある程度の費用がかかっております。
そして、工場と倉庫の電気配線・名義が同じだったため、分ける工事なども行いました。その他、防犯対策など、細かい作業がいくつかありました。
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実例２ 鉄工所跡地の事例
I.概要
埼玉県某所にて、建設会社が資材置場として競売物件として購入したものの、一部を除いて未利用であった倉庫及び鉄工所跡の工場及について、未利用部分を賃貸したいとの相談がありました。
建物は二つあります。一つは２階建の倉庫で、もう一つは平屋で軒高が非常に高い工場です。
２階建の倉庫部分は、数十万円の修繕費用をかけて、数十万円にて借りていただくことが出来ました。（守秘義務の関係もあり、曖昧な数値提示となっております。）
また鉄工所部分は、一部は自社で利用して残りを賃貸したいということになり、未利用部分と自社利用部分に仕切りをつける工事などをおこなって、数十万円にて借りていただくことが出来ました。
なお、残りの建物部分と、その他の土地の部分については、オーナーである建設会社様が自社で利用されています。
この物件を競売で購入した際に、オーナーである建設会社様は銀行借入をしていたようですが、その借入返済額を上回る賃料を得ることが出来たとのことです。
II．以前の状況
1.周辺状況
建物のすぐ近くには鉄道が走っており、また近隣には倉庫、工場などが点在しつつ、民家、田畑なども混在する地域です。鉄道が走っているためか、あまり近隣は騒音にはうるさくないようです。前面道路は少し狭く、１０ｔ車は入れるものの、４０ｆｔコンテナは入庫が難しいと思われます。
2.建物状況
事例１と同様に、こちらも賃貸用で作られた建物ではありませんので、土地の形状と建物の配置があまり考えられておりません。物件を借りる方々にとっては、駐車スペースなどの土地が狭く、利用しにくい状態となっております。その分、賃貸料は低めに設定せざるを得ませんでした。
倉庫部分については、土地の狭さもあり、また２階建ということもあり、テナントを探すのがかなり難しい物件でした。これは賃料についてはマイナス要因です。しかし、今回はタイミングよく、この物件にあった利用をしたい方に借りていただくことになりました。借り手にとっても貸し手にとってもハッピーなことだと思います。
鉄工所跡の工場部分については、土地は狭いのですが、物件自体が大きく、クレーンもついているので、トラックなどは建物内に入れてしまえば利用しやすいとも言えます。ただし、トラックを中に入れるということはやはり、賃料としてはマイナス要因だと思えます。建物の高さが９ｍくらいありましたので、これはプラス要因です。そして、クレーンも使う業種の方がいらっしゃれば、大きなプラスといえます。こちらは、クレーンを使う会社に利用いただくことになりました。
III.対策としてのリニューアル工事内容説明
倉庫部分に関しては、使える状態ではなかったトイレ、電気設備などをリニューアルして、賃貸することが出来ました。なお、オーナー様が建設会社ですので、自ら工事を行い、つまり自社の職人さんを利用して工事を行ったようですので、部品代くらいしかかかっていないようです。
鉄工所跡の工場部分には、トイレを新たに設置し、また、シャッターなどの雨漏りの侵入をおさえ、また防犯対策もおこなっております。駐車場部分が少ないということで、弊社からはシャッターのセットバックなども提案させていただいておりましたが、今回はそこまで対応しなくても借りていただくことができました。
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実例３ 倉庫を食品スーパーへと用途転換した事例
I.概要
埼玉県某所にて、街道沿いの倉庫を店舗へと用途変更し、食品スーパーマーケット様に借りていただくことができました。
II．以前の状況
1.周辺状況
ドラックストア、スーパーマーケット、飲食店、カーショップ、など、様々なロードサイドストアが建ち並んでいると同時に、周辺には住宅も多くあります。
2.建物
1,000m2よりも少し少ない建物面積です。前面には駐車場部分が広くあり、また前面右側に事務所が建っています。。
III.バリューアップ工事内容
天井を付けて、空調を入れ、バックヤードを造り、またシャッターも外して、通常店舗の外装のようにガラス張りにしております。駐車場部分には駐車区画を入れております。また消防法の対応をしております。また事務所部分については、スーパーの事務所として活用しております。
＜不動産再生業務対応地域＞
埼玉県：
埼玉県東地区：越谷市、草加市、三郷市、八潮市、吉川市、松伏町、春日部市
埼玉県東北地区：杉戸町、幸手市、宮代町、白岡町、蓮田市、上尾市、伊奈町、久喜市
埼玉県中央地区：さいたま市、川口市、鳩ヶ谷市、蕨市、戸田市
埼玉県西地区：和光市、朝霞市、新座市、志木市、富士見市、所沢市、入間市、狭山市、ふじみ野市、川越市
東京都：足立区、北区、板橋区、葛飾区、江戸川区、江東区 他
千葉県：野田市、柏市、流山市、松戸市
茨城県：坂東市
その他の方はご相談下さい。
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